Rénover un appartement dans le Val-de-Marne (94) : le guide complet
Rénover un appartement dans le Val-de-Marne ne se résume pas à refaire la cuisine ou à changer les revêtements. Il s’agit d’une opération complexe requérant une profonde connaissance de différents corps de métier allant de la maçonnerie à la pose de peinture, passant par la plomberie, l’électricité et l’étanchéité. De plus, le cahier des charges peut fortement changer d’un projet à l’autre. En effet, un appartement des années 1960 à Créteil ne présente pas forcément les mêmes contraintes qu’un ancien logement à Vincennes ou Saint-Mandé. Cependant, en y regardant de plus près, la rénovation d’appartements obéit à une logique structurée que l’on résume dans cet article.
Les principales étapes d’une rénovation d’appartement
Faire le point sur l’état de l’appartement : le constat
Avant d’entamer toute démarche (achat de matériaux, réservation de professionnels ou entame des travaux), il convient de faire un diagnostic approfondi des corrections à faire. Pour ce faire, il faut se poser autant de questions que l’on peut : L’installation électrique est-elle ancienne ? La plomberie doit-elle être reprise ? Les murs peuvent-ils être modifiés ? L’isolation est-elle suffisante ? Y a-t-il des problèmes d’humidité ou de ventilation ?
Ces questions ont un impact beaucoup plus important sur le budget que le choix d’une couleur de peinture ou d’un modèle de carrelage. En effet, deux appartements de même surface peuvent ainsi avoir des coûts de rénovation très différents. Un logement avec une installation électrique à reprendre et une plomberie vieillissante demandera davantage de travaux qu’un appartement déjà partiellement rénové.
Dans un immeuble ancien, certains diagnostics ou précautions supplémentaires peuvent également être nécessaires. La présence éventuelle de plomb ou d’amiante doit obligatoirement être prise en compte avant d’entamer certains travaux.
Définir les travaux à réaliser : la feuille de route
Une fois l’état du logement établi, la prochaine étape consiste à définir le programme des travaux à réaliser. Pour ce faire, une connaissance des différents corps de métier liés au domaine de la rénovation est plus que nécessaire, et le mieux pour cela, serait de faire appel à une entreprise pouvant coordonner le chantier de A à Z. Cela va vous simplifier l’existence, car :
- Vous allez comparer plusieurs devis sur plusieurs corps de métier, vous comparez des devis globaux
- Au lieu d’avoir affaire à plusieurs artisans qui vous sollicitent à chaque étape, on discute avec une seule personne
- Bref, vous subirez une charge mentale plus légère et économiserez énormément sur votre temps
Cependant, si le projet est restreint, faire appel à un ou deux artisans peut être bénéfique car, disons-le clairement, les grosses entreprises sous-traitent la majorité des travaux aux artisans, et cela impacte considérablement le prix de revient. Cela va de soi, car plus on a d’intermédiaires, plus la marge bénéficiaire prise par ces derniers augmente et vice versa.
Organiser le chantier : le chef d’orchestre
Une rénovation ne consiste pas à enchaîner les travaux au hasard. L’ordre des interventions a une incidence directe sur les délais, le prix de revient (risque de devoir refaire un travail déjà terminé) et la gestion des conflits entre les intervenants (un point à ne surtout pas sous-estimer car les conflits sont plus fréquents qu’il n’y paraît).
Toutefois, la logique voudrait que l’on suive le schéma suivant :
- Dépose et démolition ;
- Modifications éventuelles des cloisons
- Travaux de plomberie et d’électricité
- Isolation et préparation des supports
- Pose des revêtements et équipements
- Peinture et finitions.
Avec des exceptions inhérentes à chaque chantier. Par exemple, dans un appartement occupé, où il faut protéger les zones conservées et organiser les circulations pendant toute la durée du chantier, on peut procéder à des travaux de plomberie, ou d’électricité, sur des murs/plafonds bien finis.
En définitive, chaque chantier a des spécificités qu’il faut prendre en considération avant d’établir l’ordre de réalisation des travaux de rénovation.
Combien coûte une rénovation d’appartement dans le Val-de-Marne ?
Il n’existe pas de tarif unique pour une rénovation d’appartement. Le prix dépend de plusieurs facteurs, comprenant l’état initial du logement, le niveau de rénovation recherché, les matériaux choisis et d’autres contraintes comme la difficulté d’accès au chantier ou le fait que l’appartement reste ou non occupé durant la rénovation.
À titre indicatif, on peut retenir les ordres de grandeur suivants :
| Type de travaux | Budget indicatif |
| Rafraîchissement : peinture, sols | 200 à 400 €/m² |
| Rénovation partielle : une ou deux pièces | 400 à 800 €/m² |
| Rénovation complète : électricité, plomberie, finitions | 900 à 1 600 €/m² |
Ces montants doivent être pris avec des pincettes ; ils sont donnés à titre indicatif uniquement. En réalité, le devis doit être établi après avoir réalisé le diagnostic et défini les différentes étapes du processus de rénovation. Soyez exigeants quant au niveau de détail des devis, car une fois arrêtés, il est difficile de revenir en arrière.
Combien de temps dure une rénovation d’appartement ?
La durée d’une rénovation varie considérablement en fonction de :
- L’ampleur des travaux : un simple rafraîchissement peut être réalisé en quelques semaines. Pour une rénovation partielle, il faut souvent compter environ 3 à 6 semaines. Une rénovation complète d’un appartement de taille moyenne peut, quant à elle, s’étendre sur plusieurs mois.
- La taille de l’appartement : il est évident qu’un appartement de 100 m² coûtera plus cher qu’un appartement de 40 m² ; il en est de même pour un F4 comparé à un petit studio, toutes choses égales par ailleurs.
- L’expertise de l’entreprise réalisatrice : une entreprise pérenne dans le domaine de la rénovation et maîtrisant tous les corps de métier aura en général les moyens matériels, financiers et humains pour réaliser le travail dans des délais acceptables, comparée à une entreprise novice ou à des amateurs.
- Les facteurs hors de votre contrôle : il y a des facteurs qui sortent de votre volonté propre puisqu’ils dépendent de tiers indispensables à la réalisation des travaux. On peut en citer les démarches administratives (comme les autorisations d’évacuation des déchets), les délais de livraison des matériaux et autres imprévus de chantier.
Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, il est impératif de prévoir une marge significative dans votre calendrier plutôt que de fixer des délais trop serrés dès le départ.
Rénover un appartement en copropriété : quelles autorisations ?
Les travaux qui restent strictement à l’intérieur du lot privatif, comme la pose de peinture, de différents revêtements à l’intérieur ou la rénovation de la cuisine et de la salle de bain, ne nécessitent généralement pas d’autorisation. Il faut juste vérifier que les travaux à réaliser ne concernent en aucun cas les parties communes.
La situation change lorsqu’un projet concerne, par exemple, un mur porteur, une façade extérieure, certains éléments structurels ou des équipements communs. Dans ce cas, il faut se rapprocher du syndic et vérifier les règles prévues par le règlement de copropriété. Selon la nature des travaux, une autorisation de la copropriété peut être nécessaire.
Ce point mérite d’être anticipé dès la préparation du projet, car une autorisation qui arrive plusieurs semaines après le début prévu des travaux peut considérablement modifier le calendrier de réalisation.
Rénover un appartement ancien ou récent dans le Val-de-Marne
Le parc immobilier au Val-de-Marne étant riche et varié, on en trouve de toutes les époques. L’âge de la bâtisse impacte évidemment votre approche pour la rénovation.
Les immeubles anciens
Dans des communes comme Vincennes, Charenton-le-Pont ou Saint-Mandé, certains anciens appartements possèdent encore des éléments qui font leur caractère : parquet, moulures, hauteur sous plafond, cheminées ou anciennes menuiseries. La rénovation peut alors devenir un vrai métier d’art dont les objectifs convergent, mais ne sont pas forcément faciles à concilier (améliorer le confort du logement tout en laissant intact ce qui mérite de l’être).
L’électricité, la plomberie et l’isolation peuvent également nécessiter une attention particulière. Dans un immeuble ancien, il faut parfois composer avec des murs épais, des supports irréguliers ou des contraintes liées à la structure existante.
Les immeubles d’après-guerre
Dans des secteurs comme Créteil, Bonneuil-sur-Marne ou Choisy-le-Roi, on trouve de nombreux appartements construits durant les décennies d’après-guerre. La configuration intérieure peut offrir davantage de possibilités de rénovation comme la modernisation des espaces ou la redistribution des pièces. Cependant, on croise d’autres problèmes liés aux matériaux utilisés, notamment en plomberie et en électricité. En effet, les normes de sécurité ont bien changé depuis, et la plupart des installations de l’époque sont en fin de garantie.
Rénovation partielle ou complète : comment choisir ?
Le choix entre rénovation partielle et complète dépend avant tout de l’état du logement, des objectifs et du budget du propriétaire.
Si l’électricité, la plomberie et les autres réseaux sont encore en bon état, une rénovation ciblée peut suffire. Il est alors possible de concentrer le budget sur une cuisine, une salle de bain, les sols ou les peintures. Cela permettra de donner un coup de neuf à son domicile sans casser sa tirelire.
À l’inverse, lorsque plusieurs installations sont anciennes et que l’isolation est inexistante ou insuffisante, une rénovation complète peut être plus cohérente. Ce genre de rénovation est à planifier pour les projets à long terme, des interventions qui dureront des dizaines d’années. Ce sont généralement des interventions plus lourdes, coûteuses et plus étalées dans le temps que les innovations partielles. Cependant, elles sont souvent indispensables pour la sécurité et le bien-être des propriétaires.
Fiscalité réduite et aides à la rénovation
La fiscalité et les aides peuvent réduire le coût de certains travaux, mais les conditions dépendent de la nature du projet, du logement et de la situation du propriétaire.
Les aides spécifiques aux résidences principales
Les principaux avantages qui s’appliquent exclusivement dans le cas des résidences principales sont:
- MaPrimeAdapt : C’est une aide destinée à la prise en charge d’une partie des travaux d’adaptation du logement à l’âge ou au handicap. Le financement peut aller de 50 % à 70 % du montant des travaux selon le niveau de ressources.
- MaPrimeRénov : Il s’agit d’une aide de l’État pour la rénovation énergétique accessible à tous les propriétaires. Pour en bénéficier, il faut que l’entreprise réalisatrice ait le label RGE. Le montant de la prime dépend des revenus du foyer et du gain écologique réalisé par les travaux entrepris.
Les avantages exclusifs aux appartements locatifs
Ces dispositifs s’adressent aux bailleurs pour réduire l’impôt sur les revenus locatifs ou le revenu global.
- Déficit Foncier : il s’agit d’une déduction des dépenses de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration des loyers perçus.
- Loc’Avantages : c’est une réduction d’impôt calculée en pourcentage du loyer brut (entre 15 % et 65 %) en contrepartie d’une mise en location à loyer modéré sous plafonds de ressources.
- Dispositif Denormandie : c’est une réduction d’impôt sur le prix d’achat et les travaux engagés dans la rénovation de l’immobilier ancien.
Les avantages valables dans les deux cas
- La TVA à taux réduit : pour les travaux ciblant l’économie d’énergie, les artisans établissent les factures sur une base de TVA à 5,5%, tandis qu’ils facturent les travaux d’amélioration classiques avec une TVA à 10%.
- Exonération de Taxe Foncière : Il s’agit d’une exonération temporaire accordée par certaines communes du Val-de-Marne pour les logements réalisant des bouquets de travaux d’économie d’énergie supérieurs à 10 000 € sur une année.
- Éco-Prêt à Taux Zéro : Prêt bancaire sans intérêt jusqu’à 50 000 € pour financer des travaux d’efficacité énergétique, y compris en copropriété.
FAQ : rénovation d’appartement dans le Val-de-Marne
Combien coûte la rénovation d’un appartement de 50 m² dans le Val-de-Marne ?
Le budget dépend fortement du niveau de rénovation. À titre indicatif, une rénovation partielle peut représenter environ 20 000 à 40 000 €, tandis qu’une rénovation complète peut se situer autour de 45 000 à 80 000 €. L’état initial du logement, les matériaux et les travaux techniques peuvent toutefois modifier sensiblement ces montants.
Faut-il l’accord de la copropriété pour rénover un appartement ?
Pas pour tous les travaux. Les interventions qui restent dans le lot privatif sont généralement différentes, du point de vue des autorisations, de celles qui touchent les parties communes, la structure ou la façade. Le règlement de copropriété et la nature exacte du projet doivent être vérifiés avant le début du chantier.
Combien de temps dure une rénovation complète d’appartement ?
Il faut généralement prévoir plusieurs mois pour une rénovation complète. Pour un appartement de taille moyenne, une fourchette de 2 à 5 mois peut servir de premier ordre de grandeur, mais le calendrier réel dépend de l’ampleur des travaux, des approvisionnements et des éventuelles contraintes de copropriété.
Quelle TVA s’applique à la rénovation d’un appartement ?
Certains travaux réalisés par un professionnel peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit lorsque les conditions prévues par la réglementation sont remplies. Le taux applicable dépend de la nature des travaux et du logement. Il est donc préférable de le vérifier au moment de l’établissement du devis.
Quelles aides existent pour rénover un appartement dans le Val-de-Marne ?
Des aides peuvent financer, sous conditions, certains travaux de rénovation énergétique. MaPrimeRénov’, les aides locales, l’éco-PTZ ou encore les CEE peuvent notamment être concernés selon le projet. Les règles évoluant régulièrement, vérifiez votre situation auprès de France Rénov’ avant de vous engager.
Votre projet de rénovation d’appartement dans le Val-de-Marne
Le Château d’Or est une entreprise de rénovation basée à Noisy-le-Grand et intervient dans le Val-de-Marne et les secteurs voisins. Nous vous proposons une solution complète à tous vos projets de rénovation.
Si vous avez un appartement à rénover à Saint-Maur, Vincennes, Créteil, Nogent-sur-Marne ou dans une autre commune du 94, contactez Le Château d’Or pour demander une étude et un devis personnalisé.
